Acquisition Immobilière : ce que vous devrez payer

Vous avez une offre d’acquisition acceptée par le vendeur? C’est une très bonne nouvelle! La date de signature du compromis de vente est fixée et vous êtes aux anges. Cependant, dès cette étape, des frais vont être engagés, et si vous ne les anticipez pas, votre trésorerie risque de subir un véritable trou noir financier. Abordons ensemble, les frais engendrés par la phase d’acquisition, avant même que vous ne perceviez les premiers loyers.

3 grandes étapes ponctuent le processus d’acquisition immobilière à but Locatif.

  1. Compromis de vente
  2. Signature Authentique
  3. Mise en Location

Ces étapes sont illustrées par le schéma ci-dessous :

Frais générés par une acquisition ou investissement immobilier.

Chacune de ces étapes génèrent des frais ou coûts. Certains sont finançables partiellement ou entièrement par EMPRUNT BANCAIRE ; d’autres devront être financés par vous-même.

                Hypothèses

Pour mieux comprendre ces frais et leur impact sur votre projet, je vous propose de prendre un exemple chiffré :

  • Bien immobilier négocié à 100 000€ ;
  • Dépôt de garantie à 5%, soit 5 000€ ;
  • Acompte NOTAIRES à 500€ ;
  • Commission VISION-R de 7%, soit 7 000€ ;
  • Frais de Notaires à 10%, soit à 10 000€ ;
  • Taxe foncière annuelle de 1 200€, soit 100€ mensualisés ;
  • Charges annuelles de Copropriété de 1 080€, soit 90€ par mois ;
  • Date du Compromis de Vente est le 1er Mars ;
  • Date d’acquisition du bien est le 1er Juin, soit 7 mois pour le nouvel acquéreur ;
  • Frais bancaires de 1%, soit 1 000€ ;
  • Mensualité de Crédit à 350€ ;
  • Mensualité d’assurance propriétaire non occupant à 25€ ;
  • Durée des travaux de 1,5 mois et pour un budget englobant TRAVAUX / AMEUBLEMENT / DECORATION de 15 000€.
  • Mise en Location le 1er Août, soit 5 mois de loyers (700€ mensuels), et pour un dépôt de garantie de 700€ également.

1- Quels seront les frais engendrés par la phase « COMPROMIS DE VENTE » ?

Le compromis de vente est un « avant-contrat », une promesse faite par le vendeur de vendre son bien à l’acheteur, et une promesse faite par l’acheteur d’acheter son bien au vendeur. Cet avant-contrat est généralement signé chez un notaire, et ce dernier réclame des frais pour la rédaction de cet acte, pour les frais qu’il engagera, afin d’effectuer les démarches administratives de la transaction définitive. Ces frais aux alentours de 500€ est réglé par l’acquéreur, sur ses fonds propres.

Ce qui peut être exigé à ce stade également, est le dépôt de garantie ou encore frais de séquestre, chez le notaire. Cette somme, non exigible par la loi, permet à l’acquéreur de renforcer la concrétisation de la vente future, auprès du vendeur. Au moment de la transaction définitive, cette somme sera restituée ou déduite à l’acquéreur. Finalement, on peut considérer que cette somme, financée par fonds propres, est immobilisée chez le notaire, entre l’étape du compromis et la transaction définitive.

2- Quels seront les frais engendrés par la phase « ACTE AUTHENTIQUE » ?

Environ 3 mois plus tard, un nouveau rendez-vous s’opère chez le notaire pour la transaction finale : la remise des clés.

Différents règlements sont attendus, ce 1er Juin dans notre exemple :

  • Le coût d’acquisition du bien qui peut être entièrement finançable à crédit, soit 100 000€.
  • Les frais de notaires finançables également à crédit, soit 10 000€.
  • La commission de VISION-R également finançable à crédit, soit 6 000€.
  • Les frais bancaires (frais de dossier et garantie bancaire) sont exigibles au moment du déblocage du crédit immobilier. Ces frais ici de 1 000€, peuvent aussi être financés à crédit.

NOTA BENE : lorsque le crédit finance intégralement le prix du bien immobilier, on dit que c’est un crédit à 100%. Lorsqu’il finance le bien, les frais de notaire et dossier de crédit associé, on dit que c’est un crédit à 110%. Enfin, lorsque ce dernier finance en sus les travaux de rénovation, on dit que c’est un crédit à 120%.

  • La taxe foncière est payée par l’acquéreur au vendeur par rapport au dernier montant connu. Dans notre exemple, la taxe foncière sera de 7 mois sur 12 pour l’acquéreur, soit 700€, sur fonds propres.
  • Les charges de copropriété à payer sur fonds propres, doivent être remboursées au vendeur si ces dernières ont été réglé par avance au trimestre. Dans notre exemple, si le trimestre Avril/Mai/Juin a été avancé par le vendeur, l’acquéreur doit prendre à sa charge le mois de Juin intégralement, soit 90€.
  • Enfin, le dépôt réalisé au moment du compromis de vente sera remboursé à l’acquéreur, plus précisément le reliquat déduit des charges que l’acquéreur doit au vendeur.

Avant d’atteindre la phase finale de mise en location, l’acquéreur sera dans une phase intermédiaire.

Quels sont les frais engendrés par la phase « TRAVAUX / AMEUBLEMENT / DÉCORATION » ?

Durant cette phase de 1,5 à 2 mois dans notre exemple, le nouveau propriétaire du bien devra régler :

  • Travaux, ameublement et décoration pour 15 000€ à crédit
  • Mensualités du crédit de 350€ x2, soit 700€
  • Mensualités d’assurance propriétaire de 25€ x2, soit 50€.
  • Charges de copropriété, payables à l’avance pour le trimestre JUILLET/AOUT/SEPTEMBRE, de 270€ (=90 x3)

Enfin au 1er Août, arrive la dernière phase.

3- Quelles sont les charges associées à l’étape « Mise en location » ?

En vérité, il n’y a pas véritablement de nouvelles charges : les charges récurrentes s’installent, telles que les mensualités de crédit, et l’assurance propriétaire.

En termes de flux positifs de trésorerie, c’est plutôt loyers + dépôt de garantie (si mise en location longue durée) qui font leur apparition.

  • 700€ de loyers mensuels (en positif).
  • 700€ de dépôt de garantie, pour la mise en location (en positif).
  • 350€ de mensualités de crédit
  • 25€ d’assurance propriétaire
  • Les charges de copropriété pour ce mois d’Août ont déjà été réglées, à l’étape précédente.

Synthèse globale

Le tableau ci-dessous se propose de résumer l’ensemble des flux générés par un investissement locatif :

Frais demandés pour investir en immobilier locatif.
Récapitulatif des frais demandés pour investir en immobilier.

NOTA BENE : un exemple simple a été arbitrairement choisi pour illustrer le séquencement des différentes étapes. Cependant, certaines dépenses (dépôt de garantie du compromis de vente ; budget TRAVAUX/AMEUBLEMENT ; différé crédit) nécessitent une ingénierie financière, afin de minimiser l’impact sur la trésorerie du nouvel acquéreur. Cette étape d’ingénierie financière fait partie des prestations de VISION-R.

Pour passer à l’action, n’hésitez plus et contactez-nous dès maintenant en cliquant ICI.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.