Colocation: quel type de bail choisir?

Vous vous apprêtez à mettre votre appartement ou votre maison en colocation, mais vous vous questionnez sur le type de bail à mettre en place.

Vous avez entièrement raison, car de votre choix dépendra le succès (gestion sans stress, nombreuses sollicitations) ou le dédale (vacance locative ou démarches administratives complexes) de la mise en location.
Il existe 2 grandes familles de baux:
– bail individuel (ou baux individuels)
– bail commun (ou bail unique)

Le bail individuel

Le bail individuel consiste à « découper » la location en autant de colocataires et en plusieurs lots: une partie privative (généralement la chambre), et les parties communes (généralement cuisine, salon, salle de bains).
Ainsi, si vous avez 4 chambres, vous avez potentiellement 4 colocataires, et par conséquence 4 baux individuels à signer.

La règle à respecter pour la mise en place d’un bail individuel est de fournir un espace privatif de 9m2 minimum et 20m3 minimum.

Chaque colocataire devra s’acquitter de son loyer, qui peut être différent de celui des autres (chambre plus grande, salle d’eau privative, etc…). Concernant la caution, cette dernière prendra le relais pour le seul colocataire précisé dans le bail unique.

En cas de départ d’un colocataire, le bailleur peut choisir et imposer un nouveau colocataire à ceux qui restent, car les baux sont indépendants entre eux.

Le bail commun (ou bail unique)

Comme son nom l’indique, le bail commun regroupe tous les colocataires d’un logement au sein d’un contrat unique. Tous doivent être présents au moment de l’entrée dans les lieux et tous doivent signer individuellement l’état des lieux entrant.
Ils sont tous liés entre eux, mais à des degrés différents. Cela dépend de la présence ou de l’absence de clause de solidarité.

Le bail commun avec clause de solidarité

Ce type de bail de colocation permet au propriétaire d’encaisser un loyer de manière sereine. Peu importe qui paye, peu importe s’il y a un virement unique ou bien plusieurs, il y a solidarité entre colocataires. Cela signifie qu’en cas de défaillance d’un ou plusieurs colocataire(s), l’ensemble des colocataires est responsable du loyer. Plus encore, chaque caution s’engage à payer la part du loyer du colocataire défaillant.

De plus, en cas de départ d’un colocataire, ce dernier et sa caution restent responsables par la clause de solidarité durant les 6 mois qui suivent sa sortie. Ce délai peut être diminué par l’arrivée d’un nouveau colocataire sur le bail.

Le bail commun sans clause de solidarité

L’absence de clause de solidarité signifie:
– d’une part qu’en cas d’impayés, chaque colocataire (et leur garant se portant caution) ne peut être poursuivi par le bailleur que pour le règlement de sa part.
– d’autre part qu’en cas de départ de colocataire, le bail se poursuit avec le(s) colocataire(s) restant(s). Le(la) colocataire partant(e) et sa caution sont libérés(es) de toute obligation auprès du bailleur.

Enfin, concernant le dépôt de garantie le bailleur n’est pas tenu de remettre au (à la) colocataire partant(e). Le dépôt de garantie est restitué au(x) dernier(s) colocataire(s) restant(s). Par conséquent, les colocataires recherchent une solution à l’amiable entre eux, voire avec un(e) colocataire venant prendre la place vacante.

Des points communs

Que ce soit une colocation avec pour type de bail commun avec clause de solidarité ou sans, ces précisions restent les mêmes:

  • le bailleur ne peut pas imposer un ou plusieurs colocataires de force. En effet, les colocataires doivent être liés par un bail unique, par un état des lieux commun, et ils ne peuvent pas être obligés à signer un contrat de location avec une personne non désirée.
  • la caution est remboursée au(x) dernier(s) restant(s). En effet, c’est au moment de la cessation du bail, avec le remplissage de l’état des lieux sortant et la remise des clés, que le bailleur peut décider si la caution mérite d’être restituée. Une personne souhaitant quitter la colocation négociera avec les autres la restitution de son dépôt de garantie.
  • Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Ils peuvent choisir de s’assurer collectivement ou individuellement. L’attestation d’assurance doit être fournie au propriétaire chaque année, sous peine d’annulation du bail.
    Ce point est valable également pour des baux individuels.
  • Le paiement de la taxe d’habitation est établi au nom de l’un des colocataires présents au 1er Janvier. Le partage du paiement de cette taxe se fait entres colocataires. L’administration fiscale se décharge de cette répartition.

Quel type de bail choisir?

Bail commun ou baux individuels?
Telle est la question, tant chacun possède des avantages et des inconvénients. Répondons-y en se plaçant du point de vue des acteurs en place.

« Le problème, c’est le choix! »

Du point de vue propriétaire ou bailleur

Pour le propriétaire / bailleur, le contrat de location le plus simple et le plus sécurisé à mettre en place est le bail commun sans clause de solidarité. Une fois la colocation lancée, avec peut-être même autant de garants que de colocataires, le règlement du loyer est en principe bien verrouillé. En cas de défaillance, il peut activer la solidarité des autres colocataires ou des autres garants. Les solutions de compensation sont multiples.
De plus, si un(e) colocataire souhaite quitter la colocation prématurément, lui (elle) ainsi que sa caution reste responsable sur une durée de 6mois après son départ. La solution est alors de se faire remplacer, ce qui est à l’avantage du bailleur.

A contrario, le bail individuel restreint les solutions de compensation en cas d’impayés: il n’y a plus que la solution du garant (s’il en existe). De plus, à chaque fin de bail, le propriétaire doit se mettre en chasse d’un(e) remplaçant(e), pour éliminer le risque de vacance locative. Il faut aussi être conscient que ce type de bail sollicite plus du temps administratif pour le bailleur: autant de contrats de location que de colocataires; autant d’état des lieux que de colocataires, etc…

Du point de vue des colocataires

Le bail individuel retient la préférence du (ou de la) locataire. Intégrer une colocation, c’est bien. Ne pas se sentir lié(e) financièrement à d’autres colocataires, c’est mieux. Au départ de la colocation, la personne est libérée contractuellement et financièrement, ce qui apporte une belle sérénité d’esprit.

Alors qu’un bail unique avec clause de solidarité effraie le (la) colocataire pour les raisons évoquées ci-dessus.

Du point de vue de la copropriété

Parfois, malheureusement c’est la copropriété (dans le cas d’un appartement dans une résidence) qui dictera votre choix. En effet, le règlement de copropriété peut stipuler « Chaque appartement ne pourra être loué que dans sa totalité. La location par chambre est interdite » ou bien « la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite, mais la location en meublé d’un appartement entier est autorisée ». Cela signifie que l’usage de baux individuels est interdit dans cette copropriété.
Par conséquent, la seule solution qu’il vous reste est celle du bail unique (avec ou sans clause de solidarité).

Pour conclure, si vous avez le choix entre les 2 types de baux, et si la demande en location est tendue au profit des colocataires, privilégiez les baux individuels. Dans le cas où le rapport de force est inversé, il est bon de privilégier le bail commun (sans clause de solidarité afin de ne pas effrayer les futurs occupants).

J’espère que cet article a sû vous éclairer sur le type de bail pour une colocation à privilégier. Restez connecté(e) en vous inscrivant à notre newsletter.

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