Comment calculer un taux de rentabilité ?

Si l’on souhaite investir dans l’immobilier, il y a un indicateur qu’il faut maîtriser, car il est primordial dans le choix de son opération. Il s’agit du taux de rentabilité, qui permet de comparer la rentabilité d’une opération immobilière par rapport à une autre.

Ce taux a 3 déclinaisons possibles :

• Taux
  de rentabilité brute
• Taux
  de rentabilité nette
• Taux
  de rentabilité nette nette

Nous
allons découvrir ensemble la spécificité de chacun d’entre eux.

Le taux de
rentabilité brute se définit en divisant la somme des loyers à percevoir par
rapport au montant du coût d’acquisition (prix du bien + frais d’agence
immobilière + frais notaires + travaux + apport personnel + frais bancaires).

Prenons un
exemple :

• Loyer mensuel : 600€
• Prix net vendeur du bien : 75 000€
• Frais d’agence : 8 000€
• Frais de notaires : 7 500€
• Travaux : 8 000€
• Frais bancaires (frais dossier et de garantie) : 1 500€
• Le taux de rentabilité brute s’élève à (600*12) / (75000+8000+7500+8000+1500) = 6000/100000= 7,2%

Autrement dit, pour 100€ investis sur ce bien, je récupère 7,2€ par an.

Bien évidemment, il s’agit d’une 1^ère approche financière,
qui ne prend pas en compte un certain nombre de charges dites d’exploitation,
telles que la mensualité de crédit, les charges de copropriété, la taxe
foncière et les frais d’eau/électricité/internet. Le taux de rentabilité nette
va lui permettre d’éclairer plus finement la rentabilité d’un bien. En
reprenant le taux brut, on soustrait à la somme des loyers, ces différentes
charges d’exploitation.

Continuons avec le même exemple mais en rajoutant :

• Mensualité
  de crédit et d’assurance emprunteur : 300€
• Charges
  de copropriété annuelles : 600€
• Taxe
  foncière annuelle : 700€
• Eau
  / Électricité / Internet à l’année : 800€
• Taux de rentabilité nette : (7200 – 300*12
  – 600 – 700 – 800) / 100000 = 1500/100000 = 1,5%

Autrement dit, pour 100€ investis et une fois toutes les charges déduites, je récupère 1,5€ nets. En termes de flux de trésorerie, cet investissement rapporte 1500€ par an, une fois les charges payées, soit 125€ par mois : il s’agit de mon cash-flow net mensuel.

Ce taux s’approche plus de la réalité d’investissement en immobilier,
mais ne prend pas en compte un dernier élément : la fiscalité. En effet,
tout dépend de la stratégie d’investissement, du régime fiscal choisi et du
montage financier, mais dans la majorité des cas, l’investisseur immobilier
classique devra s’acquitter de l’impôt sur ces revenus locatifs. Une fois la
somme des revenus nets déduite du montant des impôts, s’établit le taux de
rentabilité nette nette.

Complétons notre exemple par une hypothèse d’imposition :

• Impôts (30% du montant des revenus locatifs) : 7200 * 0,3 = 2160€
• Taux de rentabilité nette nette : (1500-2160) / 100000=-660 / 100000=-6,60%

Pour conclure, pour 100 000€ investis, cet investissement immobilier me coûte réellement 660€ par an. Autrement dit, net net, il exige de ma part un effort d’épargne de 55€ par mois : il s’agit de mon cash-flow net net mensuel. Cet investissement n’est pas rentable.

Le
taux de rentabilité brute permet de comparer les investissements immobiliers
entre eux. Puis, le taux de rentabilité nette et le cash-flow net permettent de
vérifier si l’opération immobilière est rentable ou pas, une fois les charges
payées. Enfin, le taux de rentabilité nette nette et le cash-flow idoine
valident ou pas la stratégie immobilière en termes fiscales.

Cependant,
l’autre grand intérêt du taux de rentabilité est de comparer les supports
d’investissements entre eux : livret A à 0,75%, assurance vie à 2%,
rendement de placements boursiers à 5%, etc…

Mais
contrairement à ces différents supports d’investissements, l’investissement
immobilier, s’il est opéré de manière rentable, donne un avantage considérable :
le fait de pouvoir multiplier les opérations d’investissement, car ces
dernières sont réalisées avec l’argent de la banque.

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