Emprunts sains versus Emprunts toxiques

Il est acquis dans les croyances populaires que le crédit est mauvais, et même que c’est une grande fierté de pouvoir acheter comptant. C’est en partie vrai.

En effet, prenons l’exemple d’une personne solvable, pouvant emprunter et rembourser 60 000€. Elle possède le choix suivant :

  • Acquérir une très belle voiture et rembourser sur 5ans.
  • Investir dans un petit appartement, tout frais inclus, de manière « blanche », sur 20ans.

Dans le 1er cas, dès l’acquisition viennent se rajouter 1000€ relatifs à l’assurance automobile (qui sera reconduite annuellement), puis de manière régulière des frais d’essence (estimés à 2000€ l’année), des frais d’entretien et de provisions d’usure des pièces (estimés à 500€ l’année). Au final, au bout de 5ans, 17500€ ont été dépensés en plus des 60 000€. D’ailleurs, la belle voiture ne vaut plus que 25 000€, en cas de revente : soit une perte patrimoniale de 35 000€. Au total, dans cette opération, 5 ans après, environ 52 500€ (17500+35000) ont été perdus dans l’opération.

Dans le second cas, la location de ce bien immobilier permet de payer tous les frais inhérents à l’investissement : mensualités de crédit, votre assurance crédit et de propriétaire, vos charges de copropriété, taxes foncière, provisions petits travaux et vacance locative. Au bout de 5ans, aucune dépense n’est sortie de vos fonds propres et de votre épargne. Au bout de 20ans, au pire vous vendez avec une moins-value, mais ce que vous toucherez sera net, sans aucune sortie de trésorerie. Au mieux, vous bénéficiez d’une plus-value et d’un capital issu de votre location.

En synthèse, l’emprunt contracté dans le 1er exemple sert à acquérir un passif. Il s’agit d’une dépense à crédit engendrant d’autres dépenses, et financée par soi-même. Ce type de dépenses se retrouve dans les crédits à la consommation notamment. Ce sont des emprunts toxiques.

Alors que dans le 2nd exemple, l’emprunt est un véritable levier financier pour un investir dans un actif. Ce sont des personnes tiers (les locataires) qui d’une part remboursent l’emprunt, et d’autre part permettent la constitution de votre patrimoine, sans que vous ayez à faire appel à vos fonds propres. De plus, ce type de financement a peu d’impact sur votre capacité et taux d’endettement, vous permettant ainsi de renouveler l’opération, et ainsi augmenter votre patrimoine. Il s’agit ici d’un emprunt sain.

Savoir emprunter de manière saine n’est pas donné à tout le monde. En effet, prévoir toutes les dépenses relatives à un investissement immobilier, savoir optimiser les revenus immobiliers, et bien maîtriser les différentes étapes d’un investissement immobilier, mobilisent de nombreuses compétences dans le domaine financier et immobilier.

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