Principe de la fiscalité immobilière

Imposition



Introduction sur la
fiscalité immobilière

 

La fiscalité immobilière est un domaine plutôt complexe et indigeste aussi nous allons faire en sorte de la rendre vivante et simple !
 
Pour commencer, notre expérience d’investisseur nous a fait comprendre qu’il fallait absolument maîtriser ce pan de l’investissement. En effet sous estimé la fiscalité serait une erreur, il est donc important pour vous de bien la comprendre. 

Pour faire simple il y a « 2 grandes familles d’imposition »:
               – l’imposition sur les revenus (IR)
               – l’imposition sur les sociétés (IS)

Pour ne pas complexifier cet article nous ne parlerons pas ici de l’imposition à l’IS.
 

A la mise en location de votre bien, vous devrait donc choisir le véhicule fiscal que vous souhaitez utiliser. Vous aurez donc le choix entre 2 types d’exploitation:

               – La location vide aussi appelée « location nue »

               – La Location meublée

Suivant le choix de votre véhicule fiscal vous ne serez donc pas imposé de la même manière et ceux quelques soit votre prix d’acquisition.

Dans tous les cas, nous vous recommandons de vous faire accompagner par des professionnels pour faire votre choix et de préférence d’apprendre à maitriser et à anticiper votre fiscalité.  Suivant votre choix et votre type de location, cela peut avoir des conséquences négatives sur votre imposition globale et donc directement sur votre rentabilité.

Si vous souhaitez devenir des « investisseurs rentables » il vous faudra donc comprendre les rouages de cette fiscalité et en mesurer les conséquences mais pas d’inquiétude, l’équipe de Vision-R est justement là pour ça !

Nous sommes avant tout des investisseurs passionnés et nous avons dû nous former pendant plusieurs années parfois pour parvenir à comprendre l’ensemble de cette fiscalité immobilière. Nous avons appris à investir intelligemment, à analyser les marchés, à se créer du réseau… Nous pourrons donc vous accompagner dans votre projet et vous faire éviter de nombreuses erreurs.

L’objectif de cet article n’est donc pas de faire de vous des experts en fiscalité car il vous faudrait plusieurs années pour y parvenir… L’objectif est de vous familiariser avec les termes de la fiscalité et de vous faire comprendre que de devenir un investisseur rentable ne s’improvise pas.

Les bases d'un investisseur rentable

Les bases d’un « investisseur rentable » sont de toujours faire en sorte d’encaisser des loyers supérieurs à ses mensualités de prêt. Ainsi vous devriez pouvoir couvrir l’ensemble de vos dépenses. Les fonds versés par votre locataire contribuent à votre enrichissement et au remboursement de votre prêt immobilier. L’idéale est donc que ces loyers couvrent également l’ensemble de vos charges (taxe foncière, charges de copropriété, imprévus…) mais en fonction de votre secteur de recherche cela sera plus au moins compliqué. Si vous avez un excédent de trésorerie cela peut venir arrondir vos fins de mois…

Si vous considerez l’investissement rentable comme un triangle:

     – La base de ce triangle sera le bien: vous devrez acheter de préférence en dessous du prix du marché.

     – La 2ème branche de ce triangle c’est vous: voulez vous faire les travaux vous même, ou les faire-faire… ?

      – Enfin la 3ème et dernière branche c’est la fiscalité: ce sera donc « votre cerise sur le gâteau » en choisissant le bon véhicule fiscal qui vous permettra de ne pas payer d’imposition ou très peu pendant plusieurs année. 

Votre priorité est donc de bien acheter car vous l’avez compris au bout d’un certain temps et en fonction de vos objectifs, il vous faudra très probablement arbitrer votre patrimoine. La pression fiscale deviendra probablement de plus en plus forte avec les années et cela vous réduira donc votre excédent de trésorerie.

Si vous faites les bons choix vous pourrez poursuivre vos investissements !

 

 

Investisseur rentable

Votre mode de location
vide ou meublé

Il faut savoir que si vous louez votre logement vide (nu):

     – Vous percevrez des revenus fonciers.

Si vous louez votre appartement ou votre maison avec des meubles:

   -Vous serez imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux, soit dans la catégorie des BIC qui est beaucoup plus intéressante fiscalement vous le verrez plus tard.

Cette notion est très importante car vous n’avez pas du tout les mêmes avantages fiscaux suivant votre choix.

Dans ces « 2 grandes familles » (revenus fonciers ou BIC), il y a des sous-catégories:
   – au forfait ou au réel
 
C’est justement en fonction de votre mode d’exploitation et de ces 2 sous-catégories que vous serez plus ou moins imposés sur vos revenus locatifs.
Vous serez donc plus ou moins rentable pour un bien acheté au même prix.
 

Nous allons voir ci dessous plus en détail les avantages et les inconvénients des revenus fonciers par rapport aux revenus meublés.

 

 

Imposition des loyers:
location vide
.

 

Le principe est le suivant:

         – Vous louez un appartement ou une maison vide, donc SANS meuble.

Vous dépendrez  des revenus fonciers et vous choisissez ensuite entre 2 régimes:

        – Le régime du Micro-foncier ou le régime du Réel.

Si vous êtes au régime « forfaitaire » (soit Micro-foncier), vous êtes imposé sur 70% de vos recettes locatives. Vous bénéficiez de 30% d’abattement (forfaitaire) sur vos loyers perçus. Ce régime est appliqué par défaut et jusqu’à 15 000 euros de revenus fonciers par an mais il n’est généralement pas le plus intéressant fiscalement.

Si vous dépassez  les 15 000 € de loyers vous passerez automatiquement au régime réel ou sur option de votre part avant ce seuil.  Attention, vous aurez un engagement de 3 ans (engagement jusqu’au 31/12 de la 3 ème année). Si vous ne respectez pas votre engagement de location vide pendant cette durée, les impôts reviendront tout simplement sur vos avantages fiscaux et cela peu  vous coutez très cher.

A savoir qu’avec le régime réel:  vous pourrez déduire fiscalement certaines charges (au régime Micro-foncier aucune charge n’est déductible car c’est un forfait de 30% qui est appliqué). Par exemple, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers au réel vos intérêts d’emprunt, vos frais bancaires, vos primes d’assurance…  Mais aussi vos travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation.  Vous l’aurez compris, il faut donc calculer le plus intéressant entre le forfait et le réel sachant qu’une fois votre base taxable déterminée, celle ci vient s’ajouter à vos revenus globaux. Ils sont ensuite imposés suivant votre Tranche Marginal d’Imposition (TMI) + la CSG/RDS qui est actuellement à 17,2%.  Le régime  réel  est donc le plus souvent choisi, au vu des charges déductibles, mais il faut comprendre que c’est un peu la course en avant pour éviter de se faire rattraper par les impôts…Il vous faudra sans arrêt vous créer de nouvelles charges pour vous éviter de payer des impôts.

Pour mieux comprendre: si vous êtes en déficit foncier celui ci viendra d’abord s’imputer sur vos revenus fonciers et ensuite sur vos revenus globaux jusqu’à hauteur de 10700 euros max la première année. Si il vous reste encore du déficit, ce dernier se reportera automatiquement mais uniquement sur vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes. Ce n’est donc pas magique et cela ne vous permet pas d’effacer totalement votre imposition.

Nous rentrerons beaucoup plus dans les détails de ce régime  en revenus fonciers  lorsque nous rédigerons un article complet à ce sujet, mais c’était un avant-goût pour vous expliquer les bases. 

 

Revenus fonciers VS BIC

Imposition des loyers:
location meublée

Dans le même principe mais cette fois ci en location meublée et avec le statut LMNP (Loueur en Meublée Non Professionnel). Il y a également 2 possibilités:

     – au forfait (régime micro BIC) ou au réel (régime réel simplifié).

Si vous choisissez le régime forfaitaire (soit le micro-Bic), vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives. Vous obtiendrez donc 50% d’abattement sur vos loyers perçus ce qui est loin d’être négligeable et plus intéressant qu’en revenus fonciers. Ce régime est par défaut et jusqu’à 32900 euros de revenus BIC pour les locaux servant de domicile habituel. Nous verrons dans un article plus complet qu’il existe d’autre plafond en fonction du mode d’exploitation (gîte, location de vacances…)

Mais le principe est le suivant: une fois votre base imposable déterminée (=50% de vos revenus meublés dans notre cas)  cette base taxable viendra s’ajouter à vos revenus globaux et vous serez également imposé suivant votre TMI + CSG/RDS.

Vous pouvez ensuite basculez au  régime réel (régime réel simplifié) ou sur option de votre part dès le début de votre activité. Vous pourrez déduire fiscalement de vos loyers l’ensemble de vos dépenses via un mécanisme de déductions de charges et d’amortissement (comme pour une entreprise,).

Le gros avantage de ce dernier régime est que tous les travaux rentrent en ligne de compte,  même les travaux de construction/reconstruction/démolition contrairement à la location nue. Si vous souhaitez aménager des combles ou créer une nouvelle surface habitable par exemple, vous pourrez déduire de vos impôts l’ensemble de ces travaux.  Cela vous permettra pendant plusieurs années de ne pas payer d’impôts sur vos revenus des loyers perçus car vous serez en « déficit comptable » grâce à ces charges et à ces amortissements. De plus, vous pourrez déduire vos frais de comptabilité, vos charges locatives, vos abonnements, vos impôts fonciers, vos frais de gestion… Vous pourrez également déduire vos frais de notaire, vos frais de courtage, les frais bancaires…

De plus, ces revenus meublés dépendent de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ils se retrouvent donc une enveloppe fiscale totalement indépendante  qui ne viendra pas contaminer vos autres revenus fonciers.

Le but est de rester le plus longtemps en déficit comptable et de ramener votre assiette BIC à zéro et grâce à toutes ces charges déductibles c’est beaucoup plus facilement réalisable. Ensuite, au bout de quelques années, lorsque vous serez enfin en bénéfice « BIC » (bénéfice comptable) ceux ci viendront naturellement s’ajouter à votre autres revenus globaux, imposés eux aussi suivant votre TMI + CSG/RDS …

A ce moment là il faudra voir ce que vous voudrez faire: soit arbitrer votre patrimoine, soit accepter enfin de payer un peu d’impôt sur vos loyers perçus.

Vous l’avez compris, le régime réel simplifié vous permet d’avoir du cash flow positif  pendant plusieurs années, tout en restant en déficit comptable. Déficit que vous allez créer grâce à toutes ces charges et à ces amortissements par composants (environ 4% du prix du bien par an). Vous pouvez gagner de l’argent et ne pas payer d’impôt sur ces revenus pendant plusieurs années !  De plus, en cas de revente il n’y a pas de réintégration de ces amortissements en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et vous bénéficierez de la plus value des particuliers mais nous ne rentrerons pas les détails dans cet article.

Votre choix du véhicule fiscal est donc primordial !

Le statut de LMNP reste  l’une des dernières niches fiscales et utiliser ce statut reste donc un excellent moyen de ne pas vous retrouver imposé sur vos loyers pendant plusieurs années.

Nous rentrerons bien entendu beaucoup plus dans les détails de ce régime lorsque que nous vous proposerons un article complet à ce sujet.

 

 


Conclusion


Nous venons de voir globalement  la différence entre la location vide et la location meublée. Nous avons également vu dans quelle catégorie fiscale déclarer ses revenus, revenus fonciers ou en revenus BIC en fonction de votre mode de location.

Vous avez plusieurs possibilités mais il faut retenir une chose: lorsque vous achetez un bien et que vous décidez de le louer en location meublé vous déclarerez vos loyers perçus dans la catégorie des BIC et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Cette catégorie fiscale (BIC) possède plusieurs avantages: notamment celui de pouvoir déduire les charges et les amortissements de votre bien. C’est un avantage indéniable et cela vous permettra de rester en déficit comptable pendant plusieurs années… 

Dans nos prochains articles nous rentrerons plus dans les détails de ces 2 catégories fiscales mais nous pourrons également parler d’autres dispositifs fiscaux. Si vous le souhaitez nous pourrons parler du Pinel outre-mer, du Cosse ou bien encore parler des SCI à l’IR ou à l’IS…


IMPORTANT: Nos conseils et nos articles sont totalement gratuits et liés à notre expérience d’investisseur. Nous vous précisons tout de même que nous ne sommes pas des conseillers en patrimoine pour autant. Nous pourrons donc vous orienter au mieux en fonction de votre situation connue à l’instant « T » mais nous ne pourrons pas être tenu pour responsable de vos choix fiscaux.

Si votre situation est très complexe, nous conseillons toujours à nos clients de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, qui sera capable de faire un bilan précis de votre situation et vous aider dans vos choix fiscaux.

Il faut comprendre que la fiscalité est un domaine très complexe, qui change très régulièrement en fonction des directives de l’Etat. De plus en fonction de l’évolution de votre patrimoine personnel ou de vos objectifs de vie, cela peut changer beaucoup de paramètre. Il faut en  avoir conscience et ne pas hésiter à se faire conseiller par des professionnels de la fiscalité, comme nous le faisons nous même pour notre patrimoine personnel.

Nous vous donnons rendez vous pour plus de détails sur la fiscalité dans nos prochains articles…

N’hésitez pas à nous dire ce que vous en pensez.

Merci à vous.

L’immobilier autrement, avec Vision-R !


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