Les leviers pour optimiser son taux de rentabilité, et son cash-flow

Dans l’article « Comment calculer un taux de rentabilité ? », je vous ai présenté les différents types de cash-flow et de taux de rentabilité. Il s’agit d’indicateurs solides pour investir en immobilier de manière rentable.

Cependant, vous ne savez pas encore comment bénéficier d’indicateurs performants, transformant une simple offre immobilière en une réelle opportunité immobilière.

Je vais vous présenter ici, les 6 leviers optimisant la rentabilité d’un bien.

Augmenter la rentabilité d’un bien repose essentiellement sur 2 notions : diminuer les dépenses et ou bien augmenter les revenus.

Leviers relatifs aux dépenses :

  • Coût d’acquisition. Un bien s’il est acquis à 100 000€ ou à 80 000€, ne possèdera pas le même niveau de rentabilité, toute chose égale par ailleurs. En effet, la mensualité de crédit sera moindre pour l’appartement à 80 000€, et donc forcément, sa rentabilité en sera améliorée. Savoir acquérir un bien à moindre coût, être apte à négocier intelligemment ou encore posséder la capacité de bien estimer une enveloppe d’acquisition (travaux inclus) peuvent se révéler d’un grand atout dans votre investissement.
  • Taux d’intérêt. De même, se faire financer l’acquisition d’un bien à un taux d’intérêt de 2% ou de 1,5% n’aura pas la même incidence sur la mensualité de crédit, par conséquent sur la rentabilité. Par conséquent, choisir l’établissement financier offrant une belle offre de crédit, et savoir discuter des meilleures conditions de financement sont d’une grande utilité dans l’amélioration de votre rentabilité.
  • Durée d’investissement. Se faire financer sur 15ans, ou bien encore 20ans, n’aura pas la même incidence sur votre mensualité de remboursement. Si votre optique est de bénéficier de la meilleure rentabilité, alors privilégiez la plus longue durée (au moins 20ans).

Leviers relatifs aux recettes :

  • Les loyers. La définition du prix du loyer est très sensible, bien qu’il soit tentant de le mettre le plus haut possible. Cependant un loyer trop élevé peut provoquer une longue vacance locative ou encore un important turnover (les locataires ne restent pas, et partent au bout de quelques mois). Voilà pourquoi bien étudier son marché, bien définir son offre et son avatar client est primordial dans la quête d’optimisation de sa rentabilité.
  • La stratégie d’investissement. Il existe plusieurs manières de mettre en location son bien : location nue, location meublée, location longue durée, location saisonnière ou encore colocation. En effet, louer en nu un bien disposant de 3 chambres à un seul locataire, et louer en meublé à 3 colocataires, peut générer un rapport du simple au double. Discerner les différentes stratégies qu’offre un bien, tout en complétant avec une très bonne connaissance de son marché, vous permet de maximiser les revenus, et par conséquent d’améliorer la rentabilité.
  • La fiscalité. Selon la stratégie choisie et les choix d’arbitrage, la fiscalité peut avoir une grande incidence sur la rentabilité. En effet, encaisser des gros cash-flows est bien, mais bien triste si la fiscalité a été sous-estimée et que la facture fiscale et annuelle se trouve être douloureuse. De même, selon le montage financier, un investissement locatif peut être exonéré d’imposition les premières années, puis devenir de plus en plus imposable. Dans ce cas, parfois un arbitrage sur ce bien est nécessaire pour mieux réinvestir, et pour éviter de voir sa rentabilité chuter. Voilà pourquoi de solides connaissances sur la fiscalité immobilière sont un atout indispensable pour l’investisseur immobilier.

Vous venez de découvrir les 6 leviers d’optimisation de rentabilité. Ils sont indépendants entre eux, mais le fait de les combiner entre eux offre un puissant moyen d’investir efficacement.

Je vous propose un ultime levier, bonus celui-ci, très peu utilisé : le prêt in fine. Il s’agit d’une modalité de financement très particulière. Contrairement à un prêt classique, le prêt in fine permet de ne payer mensuellement que les intérêts d’emprunt ; le remboursement du capital ne se fait qu’une fois, à l’échéance du prêt. Cela permet ainsi de bénéficier de mensualités faibles, et donc d’une grande rentabilité. Cependant ce type de prêt est accordé avec parcimonie par la banque, et nécessite une grande rigueur financière => à la dernière échéance, la totalité de l’emprunt est appelée « one-shot ».

Tous ces leviers d’optimisation vont mobiliser chez vous un certain nombre de compétences : être apte à réaliser une étude de marché, être performant dans la négociation immobilière, considérer les différentes conditions de financement, maîtriser les règles fiscales.

VISION-R a su développer ces compétences au fil des années et vous propose d’en bénéficier.

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