Les revenus fonciers

Les revenus fonciers

Les revenus issus des locations vides constituent des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Pour déterminer votre résultat foncier (déficitaire ou bénéficiaire) vous devez respecter certaines règles.

Il s’agit des loyers réellement encaissés au cours de l’année civile. Doivent également être déclarées certaines recettes exceptionnelles telles que d’éventuelles subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). En revanche, les charges locatives versées par le locataire ne sont pas à déclarer.

Les propriétaires peuvent choisir soit le régime forfaitaire soit le régime réel.

 

 

Le régime forfaitaire

1 – Les frais et charges à déduire

Dans le cadre du régime forfaitaire, aussi appelé régime « micro-foncier », les frais et charges engagés sont réputés représenter un abattement forfaitaire de 30 %  sur les loyers. Ce régime est appliqué par défaut dès lors que les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 €/an.

 
 

2 – Que faire de votre résultat foncier

Lorsque vous relevez du régime forfaitaire, votre résultat foncier est forcément bénéficiaire. Une fois appliqué l’abattement de 30 %, l’administration fiscale intègre 70 % de vos revenus locatifs à l’ensemble de vos autres revenus (les salaires par exemple). L’ensemble est alors passible de l’impôt sur le revenu suivant votre TMI (Tranche Marginal d’Imposition) + CSG/RDS à 17,2%.

 
 

 

3 – Les obligations déclaratives

Aucune déclaration spécifique n’est à effectuer : il suffit de reporter le montant brut des revenus fonciers (loyers hors charges) directement sur la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

 

Le régime réel

1 – Les frais et charges à déduire

Lorsque vous relevez du régime réel – obligatoirement si vos revenus fonciers excèdent 15.000 €/an et sur option en deçà, c‘est une option globale pour tous vos revenus fonciers et irrévocable pendant 3 ans. Vous déduisez les frais et charges engagés pour le bien mis en location poste par poste pour leur montant réel. Viennent ainsi en déduction des loyers perçus les travaux d’amélioration/entretien/réparation, les charges de copropriété, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt + frais bancaires, les impôts fonciers etc.

 
 

2 – Que faire de votre résultat foncier

Si le résultat foncier est bénéficiaire, il s’ajoute à vos autres revenus annuels, puis est soumis à l’impôt sur le revenu comme indiqué précédemment suivant votre TMI + CSG/RDS. En cas de déficit foncier (c’est un déficit comptable), celui-ci s’impute d’abord sur vos autres revenus fonciers puis sur votre revenu global annuel si vous êtes en excédent. Cela vous permet de diminuer votre impôt sur le revenu jusqu’à 10 700 euros max par an. Petite particularité, cela ne fonctionne pas pour les déficits provenant des intérêts d’emprunt et vous avez un engagement de location minimum jusqu’au 31/12 de la 3ème année qui suit l’imputation. Si il vous reste encore un excédent supérieur à 10 700 euros celui ci se reporte sur les revenus fonciers uniquement pendant 10 ans.

 

 

3 – Les obligations déclaratives

Les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition sont tenus de souscrire un imprimé annexe à la déclaration n° 2042. Il s’agit soit de la déclaration n° 2044, soit de la déclaration n° 2044 spéciale (dédiée à ceux qui ont opté pour au moins un régime spécial tel que Pinel, Duflot, Scellier… etc.).

 

 

Quelques exemples de revenus fonciers

Exemple 1:

Un propriétaire perçoit 16.800 € de revenus bruts. Il paie 3.800 € d’intérêt d’emprunt, 14.542 € de travaux et 420 € de taxe foncière.
– Revenu net des intérêts : 16.800 – 3.800 = 13.000 €
– Revenu net : 16.800 – 3.800 – 14.542 –  420 =  – 1 962 €
Le montant des intérêts d’emprunt étant inférieur aux loyers, le déficit de 1.962 € provient uniquement des autres charges (les travaux et impôts). Ce montant est donc intégralement imputable sur le revenu global du contribuable puisqu’il est inférieur à la limite légale de 10.700 €.


Exemple 2:

Un propriétaire perçoit 17 100 € de revenus bruts. Il paie 19.700 €
d’intérêt d’emprunt, 11.540 € de travaux et 1.014 € de taxe foncière.
– Revenu net des intérêts : 17.100 – 19.700 = – 2.600 €
– Revenu net : 17.100 – 19.700 – 11.540 – 1.014 = – 15.554 €
Les intérêts d’emprunt sont donc supérieurs au montant du loyer. Le déficit
de 15.154 € provient donc à hauteur de 2.600 € des intérêts d’emprunt
et de 12.554 € des autres dépenses. Le contribuable imputera 10.700 €
sur son revenu global. L’excédent 1.854 € (12.554 – 10.700), s’ajoute
aux 2.600 € (fraction relative aux intérêts d’emprunt), soit un montant
total de 4.454 € qui sera imputable sur les revenus fonciers des dix
années suivantes.



Conclusion

Comme nous venons de le voir les propriétaires peuvent choisir soit le régime forfaitaire soit le régime réel des revenus fonciers.

Lorsque les loyers versés par le locataire excèdent le montant des frais et charges déductibles aux logements, ce qui est le cas le plus fréquent, votre résultat « net » foncier est positif : on parle alors de bénéfice foncier. Celui-ci vient alors s’ajouter à vos autres revenus annuels (traitements, salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, etc.). Votre revenu global ainsi constitué est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu suivant votre TMI + CSG/RDS ce qui le plus souvent provoque de lourdes conséquences sur votre imposition.

Nous vous invitons à cliquer sur le lien ci dessous pour y découvrir notre article détaillé sur le statut de Loueur en Meublé Non professionnel (LMNP).

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A présent, je vous invite à consulter le lien suivant
pour en savoir plus sur les revenus fonciers: https://service-public.fr/
 
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