L’étape TRANSACTION IMMOBILIÈRE chez le NOTAIRE

Vous venez de réussir l’étape de la négociation immobilière et vous vous préparez à aller signer chez le notaire. Cette étape est encore plus importante que la précédente. En effet, il est indispensable de passer par un notaire, un officier public donnant un caractère authentique au transfert de propriété, afin de devenir réellement propriétaire de ce bien.
Se faire accompagner par un notaire n’est pas un acte anodin. Il peut se révéler être un allier de grande valeur pour votre acquisition. Je vous conseille grandement de ne pas choisir le même notaire que celui du VENDEUR, afin qu’il n’y ait pas de conflit d’intérêt, et qu’il soit pleinement de votre côté.

Cependant, sur la partie financière, vous appréhendez cette étape délicate, nouvelle pour vous, qui mobilisera des frais. Que devrez-vous payer pour devenir propriétaire de votre bien?

Vous saurez à la fin de cet article:

  • décrire les différentes étapes allant de la négociation immobilière à la remise effective des clés
  • anticiper les frais relatifs au transfert de propriété immobilière
  • définir les droits, obligations des ACHETEURS et VENDEURS
  • activer des leviers de négociation, afin d’être propriétaire dans les meilleures conditions financières.

I – Quelles sont les étapes d’acquisition d’un bien immobilier, chez un notaire?

Le notaire, votre partenaire indispensable

La promesse d’achat ou offre d’achat

Pour commencer, une fois que votre offre d’achat a été acceptée, il faudra le mentionner par écrit afin de confirmer votre offre (pour rassurer le vendeur), et la faire contre-signée par le vendeur (pour vous rassurer).

Offre d’achat, promesse d’achat, lettre d’intention d’achat sont similaires et comportent

  • votre identité,
  • les caractéristiques (dont l’adresse) du bien que vous apprêtez à acheter,
  • votre offre d’achat (en chiffres et en lettres),
  • les modalités de financement (fonds propres et/ou bien le montant du crédit, taux et durée),
  • la date de fin de validité de votre offre.

La promesse ou compromis de vente ou encore avant-contrat

S’en suit la phase d’un avant-contrat (compromis ou promesse de vente), qui est plus engageante que la précédente.
Dans le cas d’une promesse de vente, le propriétaire s’engage à réserver son bien immobilier pour vous, sous réserve que vous puissiez l’acheter avant une date de fin (généralement 3 mois).
Dans le cas d’un compromis, ou promesse synallagmatique de vente, ACHETEUR et VENDEUR s’engagent de manière ferme et définitive sur une transaction immobilière. Cet engagement s’accomplit sous réserve de la réalisation de certaines conditions ou de clauses suspensives (telles que l’obtention d’un financement), à une date limite fixée.

De plus, un certain nombre de documents ou de diagnostics doivent alimenter la décision de l’ACHETEUR. Voici pèle-mêle une liste non exhaustive:

  • diagnostic électrique
  • diagnostic amiante
  • diagnostic termites et autres nuisibles
  • état de superficie
  • pré-daté en cas de copropriété
  • Procès-Verbaux (les 2 derniers) et Règlement de Copropriété
  • diagnostic fosse sceptique (dans le cas d’une maison individuelle)

Ces différents documents éclairent l’ACHETEUR sur les caractéristiques de sa future acquisition. Un diagnostic qui mentionne une défaillance, un défaut ou un inconvénient ne bloque pas le processus. Il offre de manière objective et sans partie pris au futur acquéreur, un point de vue pertinent.
De même, les derniers Procès Verbaux et pré-daté de la copropriété donnent des indices sur la santé financière de la copropriété, et si cette dernière est composée majoritairement de propriétaires occupants ou bien bailleurs.

L’offre de prêt

Nous avions vu que la réalisation de l’étape précédente peut être soumise à l’obtention d’un financement bancaire.
Muni(e) de votre compromis ou promesse de vente, vous allez démarrer la recherche de financement. Vous pouvez vous adresser à votre interlocuteur bancaire habituel, ou bien faire le tour des établissements financiers. C’est pendant le montage de financement que vous devez définir ce qui est financé à crédit et ce qui ne l’est pas. Ce moment est décisif dans la rentabilité de votre projet.
VISION-R vous conseille de toujours challenger votre banque en la mettant en concurrence. Si vous n’avez pas le temps, ni l’énergie pour le faire, VISION-R vous propose 2 solutions:

  • nos clients apprennent à décoder et à parler le langage bancaire, afin d’obtenir un financement dans les meilleures conditions, sans avoir à stresser,
  • des courtiers partenaires sont rodés à l’exercice de vous trouver un financement, dans les meilleures conditions et à moindre frais pour vous.

Une fois que vous avez obtenu une réponse positive à votre dossier de financement, une offre de prêt vous sera adressée. Vous devrez attendre 10 jours calendaires incompressibles (délai de réflexion imposé par la loi), mais sachez que cette offre est valable 30 jours calendaires. Cela signifie que vous ne pouvez retourner votre accord qu’à partir du 11ème jour. Rien ne vous empêche durant ce délai de 10 jours de le transmettre au notaire.

Cela va aboutir à la planification de la signature authentique.

La signature authentique

Le moment du transfert de propriété

Arrivé(e) à cette étape, la transaction immobilière et le transfert des clés sont tous proches. C’est à ce moment-là que:

  • tout ce qui a été indiqué dans le compromis se réalise,
  • les frais de mutations sont honorés
  • VISION-R se fait rémunérer (et pas avant) pour l’ensemble de sa prestation. Vous ne « payez » qu’au moment de la remise des clés, alors que vous avez bénéficié de la majorité de nos prestations.
  • vous serez invité(e) à régler divers montants (cf ci-dessous)
  • bien évidemment le propriétaire se fait payer

Vous voilà propriétaire de votre nouveau bien.
Même si c’est l’étape la plus excitante, elle est au final très simple dans son déroulement. Ce sont toutes les étapes qui l’ont précédée qui la rendent belle. VISION-R le dit toujours:

Un investissement immobilier se réussit en amont. La signature authentique n’en n’est que la résultante.

Détaillons ensemble ce que vous serez amené(e) à régler.

II – Que doit-on payer chez le notaire?

Les frais de rédaction du COMPROMIS / PROMESSE de VENTE

Si vous sollicitez un notaire pour la rédaction du compromis, ce dernier vous facturera aux alentours de 450-500€. Ce montant financera sa prestation, et servira aussi d’avance sur les premières démarches administratives pour l’établissement de l’acte authentique.
Ce montant est à payer sur vos fonds personnels.
Cependant, il est remboursable si vous décidez de vous rétracter dans le délai de 10 jours après signature du compromis. Le remboursement est possible aussi dans le cas où la réalisation des clauses suspensives ne s’est pas produite (refus obtention de crédit).

Les frais de SÉQUESTRE

Afin de confirmer votre engagement, au moment du compromis il peut vous être demandé de verser des frais de séquestre. Il s’agit d’une somme issue de vos fonds propres, qui sera bloquée sur un compte du notaire, le temps de l’instruction du dossier et du transfert final de propriété.
Cette somme vous sera restituée en cas de rétractation dans le délai de 10 jours après signature, ou en cas de non concrétisation d’une clause suspensive.
Cependant, elle sera perdue dans les autres cas. Elle sera versée au VENDEUR pour dédommagement d’immobilisation inutile de son bien.
Si vous aviez prévu de financer le bien avec un apport en fonds propres, le séquestre viendra en déduction.

Le montant du séquestre n’est pas défini par la loi, mais se situe généralement entre 5 à 10% de la transaction.

Les frais de notaire ou frais d’acquisition immobilière

Ce qu’on nomme communément « frais de notaires » est un abus de langage. En effet, ces frais sont à destination du notaire minoritairement. Voici la composition des frais d’acquisition immobilière:

  • les droits de mutation (appelés également taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement) représentent la part la plus importante. Ils sont collectés pour l’État,
  • les émoluments du notaire, autrement dit la rémunération de sa prestation. Si ACHETEUR et VENDEUR possède chacun son notaire, ces émoluments sont partagés.
  • les émoluments de formalités ou frais divers. Ce montant sert à financer les démarches en vue de la transaction. C’est la part la plus minime.
  • les frais de garantie hypothécaire. Si un prêt doit être garanti pour une hypothèque ou pour un privilège, le contrat doit être établi par un notaire. Par conséquent, cela va engendrer des frais d’hypothèque.

Tous ces frais sont à la charge de l’ACQUÉREUR et peuvent être financés tout ou partie par un crédit immobilier.
De plus, qu’il y ait un ou bien deux notaires sur la transaction, vous ne paierez pas de supplément. Les émoluments seront partagés.

La répartition des frais de mutation

Les frais de dossier bancaire et de courtage

Si vous décidez de faire appel à une banque, cette dernière peut vous facturer des frais de dossier, pour l’instruction de votre demande de prêt. Ces frais sont à financer sur fonds propres.

Si vous faites appel à un courtier en crédit immobilier, ce dernier peut vous facturer des frais de courtage (en plus de la commission de la banque en tant qu’apporteur d’affaires). Ces frais, selon la politique d’engagement de la banque, peuvent être financés dans le crédit.

Les frais d’agence immobilière

Si vous achetez un bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière, il faudra prendre en compte sa commission, qu’elle soit à la charge vendeur ou acquéreur.
Ces frais peuvent intégrer l’emprunt bancaire.

Les charges de copropriété et le FONDS TRAVAUX ALUR

Si vous achetez un bien en copropriété, il vous sera demandé de rembourser, sur vos fonds:

  • l’avance des charges de copropriété déjà versée par le VENDEUR
  • la provision pour FONDS de TRAVAUX ALUR. Cette provision est une cotisation régulière des copropriétaires pour des gros travaux qui peuvent subvenir par la suite (ravalement de façade, étanchéité, etc…)

La Taxe Foncière

Enfin, la taxe foncière qui est due par le propriétaire du bien au 1er Janvier, lui est remboursée au prorata du nombre de jours restants. Ces frais seront payés par vos propres soins.

III – Comment estimer ce que le notaire devra nous réclamer?

Je vais vous proposer des méthodes rapides afin d’anticiper les principaux montants

Les frais d’acquisition immobilière

Ce site vous propose une solution rapide afin d’estimer les frais d’acquisition, et de l’anticiper dans votre projet de financement.

Les charges de copropriété

Au moment de la visite du bien, vous avez peut-être reçu le montant de ces charges. Pour anticiper ce qui vous sera exigé, vous pouvez déterminer approximativement la date de la signature authentique (+3 mois après compromis) et calculer le prorata trimestriel.

La Taxe Foncière

Comme précédemment, si vous avez le dernier montant actualisé de cette taxe, vous pouvez calculer aisément le prorata annuel, selon la date approximative du compromis.

IV – Comment réduire les frais liés à l’acquisition?

Les frais d’acquisition

Il y a peu de marge de manœuvre car ces frais sont calculés sur l’assiette du bien. Cependant, vous pouvez déduire le montant des meubles si le bien en dispose, dès lors que le VENDEUR peut fournir une attestation de la valeur vénale du mobilier.

Les frais de séquestre

Même s’il est indiqué plus haut que ce montant se situe traditionnellement entre 5 et 10% de la transaction, son montant n’est pas prévu par la loi, et résulte d’une négociation entre ACHETEUR et VENDEUR. Par conséquent, on peut négocier d’en être exonéré au moment du compromis.

Le fonds de travaux ALUR

De même, la législation n’impose pas le remboursement de ce fonds de travaux. Ici aussi une négociation avec le VENDEUR peut permettre d’en être exonéré.

CONCLUSION

Désormais, vous voilà plus serein(e) sur les différentes étapes animées par le notaire. Vous êtes incollable sur:

  • les étapes qui succèdent la phase d’une négociation réussie (Offre d’achat -> Compromis -> recherche de financement -> Offre de Prêt -> Signature Authentique)
  • les frais relatifs à chacune de ces étapes, et leur levier de négociation
  • l’importance du choix du notaire

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