Tout d’abord, vous louez un ou plusieurs logements meublés. Vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous êtes imposé dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ensuite, vous disposez de deux options pour faire baisser votre imposition:
Soit vous optez pour le régime forfaitaire (Micro Bic) et vous serez donc imposé sur la moitié de vos loyers.
Ou, vous choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes. C’est un dispositif très intéressant pour diminuer vos revenus locatifs donc votre imposition.
Les conditions du Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
1 – Le logement doit être loué meublé.
En premier lieu : un lit, une table et deux chaises ne suffisent pas. Le logement doit être prêt à être habiter et le locataire doit pouvoir s’y installer directement avec ses affaires personnelles. La liste des meubles est détaillée dans le Bofip.
2 – Ressources et loyers.
Aussi, pour bénéficier du statut LMNP : les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. Dans le cas contraire vous passerez automatiquement en loueur meublé professionnel (LMP).
Le Micro Bic
Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre décision dépendra entre autre du montant de vos recettes locatives.
Le micro-BIC : Il s’applique par défaut si vos recettes ne dépassent pas 72.600 €. Vous profitez d’un abattement de 50 % de vos recettes.
Cependant vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges sont très faibles.
Le régime réel
A savoir, que le régime réel simplifié s’applique de plein droit au contribuable dont les recettes annuelles sont comprises entre 72 600 € et 247 000 € hors taxes. Mais il peut s’appliquer sur option de votre part.
Comment ça marche?
C’est très simple, vous choisissez l’option régime réel simplifié dès le début de votre mise en location et vous déduisez de vos recettes l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, frais de notaire, frais d’agence, les impôts fonciers, tous types de travaux, frais bancaires, frais de syndic et de gestion, les primes d’assurances etc.). Vous pourrez également déduire les amortissements (qui représente environ 2 à 4% du prix du bien par an).
Au bout du compte, vous diminuez vos recettes et vous pouvez être en « déficit comptable », ce qui vous permettra de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années.
Lmnp: Quelques exemples
Par exemple, vous louez en meublé un logement d’une valeur de 200.000 € pour un loyer de 600 € par mois soit 7.200 € par an. Lorsque vous déclarez les loyers, vous retranchez 2.700 € d’intérêts d’emprunt plus 1.000 € de charges diverses. Fiscalement parlant, vos loyers sont ramenés à 3.500 €. En d’autres termes, c’est sur cette dernière somme que vous serez imposé moins les amortissements, pas sur 7.200 € !
L’amortissement : comment ça marche ? Vous pouvez aussi pratiquer des amortissements en LMNP. Par exemple, vous appliquez un taux d’amortissement de 2 % sur le prix, soit 4.000 €. Vous touchez toujours un loyer mensuel de 600 €, soit 7.200 € par an. Chaque année, vous retranchez 4.000 € d’amortissement plus les charges de vos 7.200 €. Ce résultat représente votre base imposable.
Cependant pas de déficit sur vos revenus globaux ! En appliquant les charges et les amortissements, vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers comme en location vide. Si un déficit apparaît, il est reporté sur les recettes locatives BIC des années suivantes. A savoir, que les amortissements sont reportables sans limitation de durée. Ce système vous permet donc de baisser vos recettes locatives et de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années.
Pour conclure, ce dispositif reste donc l’une des dernières niches fiscales à ne surtout pas négliger !
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